آوای مرز / طاهر امامی – سردفتر اسناد رسمی : یکی از ملاک های رشد و توسعه درجه اقتدار مالکیت نمره ای است که به ثبات مالکیت داده می شود. برای بررسی این اقتدار ملاکهای مختلفی وجود دارد. در این راستا مبحث مهم راجع به املاک و سایر اموالی است که در نظام حقوقی کشور، قابلیت انتقال ازطریق سندرسمی دارند.
در جوامع سنتی، حقوق و نظام حقوقی بستر و روشی برای اجرای عدالت مابین طرفین قرارداد بود، اما در نظام نوین اقتصادی، حقوق باید ساز و کاری انگیزشی ایجاد کرده و اهداف اقتصاد کلان را برآورده نماید در این میان ثبت عمومی یکی از ابزارهای پیشرفته ای است که مورد استفاده جوامع مترقی درجهت رشد و توسعه اقتصادی و حداکثر نمودن کارایی قرار میگیرد.
در کشور ما نیز نظام ثبت عمومی نهادینه شده و از مدتها پیش مورداستفاده قرار گرفته است، اما نگاه توزیع از طریق حقوق خصوصی وعدالت محورانه و حقوق صرف، کارکرد آن را از مسیر اصلی منحرف ساخته است.
در ایران بنابر برخی مواد قانون مدنی و نیز قانون ثبت از جمله مواد ،۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و نیز ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی یک نظام ثبت اجباری در کشور پیاده گردیده که متأسفانه بعد از انقلاب بر اساس نظریه مشورتی اداره حقوقی دادگستری رویه قضایی وصدور آرایی از جمله معتبر بودن اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی با شهادت شهود توسط محاکم و شورای ،نگهبان، عملاً على رغم حفظ ظاهر مواد مذکور آنها را بی فایده نمودند و در نتیجه مبایعه نامه ها وقولنامه های عادی را دارای اعتباری در حد اسناد رسمی وگاهی بیش از اسناد رسمی دانستند .علاوه بر این در مقررات و قوانین موضوعه سالهای اخیر مانند قانون زمین شهری و آیین نامه مربوط به آن و ماده ۱۴۷ اصلاح ق.ث. مصوب ۱۳۶۵ به موارد زیادی برخورد می شود که در آن اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی و بهصورت عادی مورد تأیید قرار گرفته است. این امر منجر به بروز دعاوی حقوقی و کیفری بسیار زیاد و تا حدودی ایجاد هرج ومرج وبلاتکلیف ماندن مالکین گردیده که صرف نظر از جنبه های دیگر، از دید حقوقی خسارات و مشکلات زیادی به وجود آورده است.
اگرچه انجام این موارد از سر دلسوزی و حفظ عدالت و حقوق مراجعین و دارندگان این گونه اسنادبود اما اعتبار اسناد رسمی را تا حدزیادی مخدوش نمود و رتبه جهانی ایران را از نظرمالکیت و اسناد بسیار پایین آورد.
در واقع بعد از انقلاب به دلیل بازگشت به گذشته حقوق شکلی تضعیف شد و بر اساس حقوق ماهوی بسیاری بی نظمی ها به وجود آمد و تلاشی که حقوق شکلی( که در واقع ضامن ثبات و نظم اقتصادی است ) به ثمر رسانیده بود قربانی ظواهر حقوق ماهوی شد. این رویکرد باعث بهم خوردن نظم اقتصادی گردید وپدیده هایی مثل قولنامه و مبایعه نامه غیر رسمی باعث از بین رفتن اعتماد به معاملات گردید.
همانطور که در مواد ۲۲ ۴۶، ۴۷ و ۴٨قانون ثبت و همینطور مواد قانون مدنی ملاحظه می نماییم سند رسمی اعتباری بیش از اسنادعادی دارد و کلیه معاملاتی که با اسناد عادی و یا از طریق شهادت شهود و غیره صورت گرفته در مقابل اسناد رسمی قابلیت اثباتندارند؛ اما با توجه به نظریه شورای نگهبان و نظریه مشورتی اداره حقوقی دادگستری و رویه قضایی پس از انقلاب، به دلیل حفظ حقوق طرف ضعیف تر ( خریدار) و اجرای عدالت و اجرای متون شرعی، این گونه اسناد جایگاه خود را از دست داده و اسناد عادی و سایر ادله اثبات دعوی مانند شهادت شهود و قرائن و امارات به راحتی توانستند با اسناد رسمی برابری نموده و در جریان رسیدگی قضایی اعتباراین گونه اسناد را زیر سؤال ببرند که این امر باعث دعاوی حقوقی و کیفری بسیار زیاد و تا حدودی هرج ومرج و بلاتکلیف ماندن مالکین و موارد متعددی گردید که صرف نظر از جنبه های دیگر از دید حقوقی خسارات و مشکلات زیادی را ایجاد نمود در چنین وضعیتی مردم نقل و انتقال اموال و املاک خود را رسمی نمی کنند چون از هزینه های ثبت گریزانند و هنوز نظام ریش سفیدی و حساب باز کردن روی حرف دیگران را قبول دارند غافل از اینکه کسانی که بی تفاوت از کنار ثبت رسمی گذشته اند دچار مشکل شده و مجبور به مراجعه به محاکم قضایی برای احقاق حق خود شده اند و از این طریق متحمل هزینه هایی چند برابر هزینه های ثبت معامله می شوند . به علاوه تصور مردم عادی بر این است که بنگاه های املاک و قولنامه هایی که در آن تنظیم میشود به منزله سند رسمی است و از اعتبار بالایی برخوردار است،حال آنکه اغلب دعاوی از همین موضوع نشات میگیرد.
هرچند ممکن است حقوق مالکیت غیر رسمی را جامعه محلی غالباً محترم شمارند اما ماهیت و میزان این حقوق را کسانی که خارج از این جامعه هستند از لحاظ قانونی تأیید نمی نمایند.
به علاوه وقتی حقوق مالکیت به وسیلهٔ عرف یا قرارداد عادی مشخص شود، قابل انتقال یا تبدیل به ارزش واقعی خود نخواهد بود و هر حق مالکیتی که قابل انتقال و تبدیل نباشد چه به خاطر غیر رسمی و عادی بودن آنها چه به خاطر اینکه عرفا و بریک مبنای «یا استفاده کن یا آن را از دست خواهی داد » وجود دارند، منجر به کاهش کارایی در استفاده از آنها خواهد شد؛ بنابراین به سازوکاری جهت تعریف و تضمین دقیق حقوق مالکیت احتیاج است که در زمینه املاک ثبت رسمی میتواند به چنین هدفی تحقق ببخشد .
تضمین حقوق مالکیت ازطریق ثبت برای جامعه و فرد منافعی دارد که با اسناد عادی قابل تحصیل نیستند. با حمایت از حقوق مالکیت از طریق یک نظام قابل اعتماد ثبت ملک میتوان از املاک برای ایجاد ثروت به منظور افزایش منافع گسترده تر اجتماع و کاهش فقر استفاده نمود در مقابل حفاظت ناقص از حقوق مالکیت به عنوان کیک عمومی معرفی شده است به این معنا که چون ثمره سرمایه گذاری ، افراد توسط دیگران به غارت می رود، افراد از سرمایه گذاری ناامید میشوند و بنابراین حقوق مالکیت حفاظت نشده، رشد اقتصادی را کاهش میدهد و به طور کلی آثار خارجی منفی متعددی ایجاد میکند.
در حقیقت رشد اقتصادی زمانی محقق می شود که اقتصاد کشور پذیرای سرمایه گذاری باشد اما سرمایه گذاران در صورتی که بدانند ریسک سلب مالکیت و به عبارتی ناامنی مالکیتی وجود دارد از سرمایه گذاری امتناع خواهندورزید، به عقیده شاول جامعه هنگامی استفاده از نظام ثبتی رامفید می داند که منافع متعدد ان بر هزینه هایش غلبه کند.
